燕郊房价快速跌至一年前水平 炒佃农资金成本陡升
更新时间:2017-09-07 19:04 发布者:admin

燕郊房价快捷跌至一年前水平 炒房客资金成本陡升

  通燕高速白庙收费站出口,燕郊卖房者在兜售房产

  地铁概念楼盘“首尔·甜城”成交冰冻,价格下跌近三分之一,小区中介简直无人问津

  曾经人满为患的售楼一条街异样冷僻

  时隔四个多月之后,北京青年报记者重返燕郊发现,燕郊楼市跟年终比已是冰火两重天。外地多家中介向北青报记者出示的成交数据显示,燕郊房价普遍下跌近三成,前期的热点楼盘二手房价格成交均价下跌了1万元每平方米。因为无人问津,燕郊镇已经有数十家中介门店强迫关闭。作为北京楼市晴雨表的燕郊十多年来一直走不出暴跌暴跌的怪圈。这一次,燕郊楼市会告别这个怪圈吗?

  燕郊素有北京楼市“晴雨表”之称。从前的十多年里,燕郊楼市始终随着北京房地产市场的变革而跌宕放诞曲折,涨的时分比北京快,跌的也快。自今年3月21日起,河北省三河市先后出台了两次调控政策。时隔四个多月之后,北京青年报记者重返燕郊发明,燕郊楼市跟年初比已是冰火两重天。外埠多家中介向北青报记者出示的成交数据显示,燕郊房价广泛下跌近三成,前期的热门楼盘二手房价钱成交均价下跌了1万元每平方米。因为无人问津,燕郊镇已经有数十家中介门店被迫封闭。此外,伴随房价下跌的是燕郊房钱的全部下跌,这让燕郊房子的高企租售比显得更加刺眼。燕郊楼市将何去何从?对这个成就,深陷燕郊楼市的各方力量都在博弈,并有自己的等候。

  探访

  售楼一条街的冷热两重天

  前日上午,北青报记者驱车从通燕高速前往燕郊。刚出白庙收费站,就看到数名售房中介站在路边,兜售燕郊的房产,只要有人停车,他们便往车里塞进燕郊一些楼盘的资料。这里间隔燕郊,还有两公里的距离。一名燕郊人士称,当初燕郊楼市行情不好,一些中介关了门店,变成散兵游勇,跑到白庙高速出口去招揽客户。

  从通顺路进入燕郊燕灵路,这里是燕郊有名的售楼一条街,这里几多乎可以找到燕郊所有的新房项目,固安、大厂、喷鼻香河也有不少项目在此处有接待中央。除了新居之外,二手房、存款、建材,都能在这里搞定。今年年终,北青报记者曾到这里看望,事先这里人满为患,每个售楼处服务人员都忙得不可开交。而4个月之后,这里却显得异常冷清。一些售楼处已经翻开了大门,即使还在开业,也几乎无人问津,某售楼中心项目区域沙盘上落了薄薄的一层尘埃,置业顾问们摩肩接踵地坐在一起闲谈。

  北青报记者分开一家中介门店,一个置业参谋直接说:“你是要卖哪个小区的房子?”当记者表示不是卖房而是想看看房子的时分,该中介表示了惊疑,他说比来都是前来咨询卖房的多,已经好几天没有见到来买房的了。

  据燕郊一家房产中介人士先容,楼市调控之后,售楼一条街一夜入冬,炒房客作鸟兽散。大小中介门店就关了几十家,一些经营多年的大门面也开始让渡,许多中介都转战河北其余地方去了。仅存的中介也开始改变薪酬机制,许多小中介不再供给底薪,旁边管理层则是没有业绩就提职,很多人扛不住就离职了。

  紧挨北京的燕郊售楼一条街,是燕郊面向北京的一个重要门户。这条街在燕郊楼市的扩展期疾速开展,周边的贸易倏地聚集起来,但这条街的“无序、混乱、拥挤”也出了名。如今,燕郊楼市遇冷,这条街的许多商业也都没有了生意,附近的小餐馆也随着不景气,变得毂击肩摩,一些建材五金小店、家居装饰公司甚至直接关张。

  燕郊外地政府好像也已经留心到了这条街存在的成绩。前些年,楼市生意火爆,马路两旁的门店都拼命往人行道标的目标扩建,以建立招徕顾客的优势。多么,在这条街的两侧,就形成了一批违建,这条连接北京的道路也变得愈加拥堵。北青报记者注意到,马路两侧一些售楼中心的墙上,已经画上了大大的“拆”字。据介绍,燕郊的当地政府,已经下定信念要整治这条“售楼街”。

  变化

  燕郊房价快速跌至一年前水平

  燕郊楼市“色变”开始于今年3月河北三河出台的楼市调控政策。自3月21日开始,河北省三河市先后出台了两次调控政策:第一次是廊坊区域出台的限购政策,对非当地户籍居平易近家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房跟二手住房;6月6日,三河市再次出台调控的“补刀”政策,非外地户籍居平易近家庭可能供给外地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证实的,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房。首付比例的进步对非本地购房者带来购房资金压力,而针对外地纳税也许社保证明的请求则断了炒房者的路。不论是炒房团还是在燕郊置业的北京客群,在燕郊征税跟交社保达到三年的可能性几乎为零。

  两次调控的力度之大远超预期,燕郊楼市迅速遇冷。那么,调控要达到什么样的成果?对此,廊坊市政府今年6月2日的公告曾清楚,要进一步完善义务机制,建破房地产调控联席会议制度。要努力把房价牢固在2016年10月程度上,确保环比不增添。

  “但实际上,燕郊部分区域的成交价已经跌回到客岁七八月的水平了。”燕郊一名链家门店的置业顾问告诉北青报记者。根据这名置业顾问的观察,以及把持的成交数据来看,燕郊的成交均价总体上已经下跌了近三分之一。一些热点小区成交均价相比最高点时每平方米跌去了1万元。

  链家地产APP的成交数据印证了该置业顾问的说法。成交数据显示,首尔甜城7月某套3室2厅的住宅成交价为24824元每平方米,在3月份时的同户型住宅则以36000元每平方米左右的价格成交,降幅到达30%;福泽御园7月2室1厅的成交价为19091元每平方米,3月同户型成交价最高为31000元每平方米,降幅濒临40%。福城上上楼五期某2室1厅在7月以19218元每平方米成交, 3月份时同类型住宅的最高成交为30383元每平方米,降幅超越30%;星河皓月一套2室1厅的室第在7月成交价为25489元每平方米,而3月份该小区的成交价多在30000元每平方米左右,降幅超越15%。

  在今年3月,燕郊部分热点小区的成交均价奔着4万元每平方米去,现在已经清一色跌到两万多元,燕郊已经几乎不了3万元以上的楼盘。燕郊一家高端楼盘,原定近期开盘,开盘价4万左右,但当天的楼市行情已经让这家开发商不敢在近期开盘了。

  燕郊房价下跌的同时,买房客的议价空间也在增大。燕郊东方夏威夷邻近的一家中介门店职员告诉北青报记者,截至7月18日,该中介在燕郊一共成交了40套房源。多数都有谈价空间,谈价数额在1万元到42万元不等,这与此前楼市上涨中业主的“跳涨”形成了赫然对比。

  聚焦

  新房“捂盘”价格仍坚挺

  北青报记者留神到,与二手房市场的急速下跌比拟,燕郊新盘的价格仍然处于高位。燕郊目前的新盘还有房源的包含首尔·甜城、碧桂园、水榭花城、港中旅海泉湾、御东郡、汇福悦榕湾等为数未几的楼盘。北青报记者获悉,这些有房源的新楼盘在目前的市场情况下多数抉择不开盘或者大量开盘。一名燕郊地产人士称,开发商都在“捂盘”对赌,不会在这个时分取舍降价出卖。

  本地房企燕达团体开拓的首尔·甜城是上一轮燕郊楼市上涨的领头羊,燕郊房价从1万元、2万元、3万元到突破4万元,背后都有首尔·甜城的影子。2016年十一时代,媒体公开报道显示,首尔·甜城抛出售价4万元每平方米的单价,这比2013年最后的价格上涨了近5倍。这一报价被曝光后,因售价过高被当地房管局叫停,燕达集团也随后否定了这一报价。

  北青报记者得悉,以地铁平谷线正式开工建立,以及京秦高速及徐尹路潮白河大桥有望年底通车作为宣传主打,首尔·甜城三期主打花园洋房的九里香堤的报价仍旧高达4万元每平方米。而位于燕顺道四处的悦榕湾名目楼盘网上报价仍然高达32000元每平方米。位于燕郊北部的水榭花城报价则为19000元,但据燕郊的中介称,这个价格很难买到,一般真正买的时分都被恳求加价,目前的行情在备案价的总价基础上是加40万元。

  为何调控燕郊一手房的影响较小?对此,一名资深燕郊房地产业浑家士表示,开发商控盘才干强是一个因素,比喻首尔·甜城的九里喷鼻堤,开发商手里还有不少房源,报价诚然高达4万,但开发商不会在这个时分开盘,即便开盘,也只会放小局部房源。别的一个要素是,燕郊的新盘确实少,已经很少有室第用地入市了。楼市调控会不会波及一手房?该人士表示,这要看此次调控要持续多久,开发商的资金链能不克不及撑住,若何撑不住了,自然就要降价发卖。

  对于燕郊新房与二手房市场在这轮楼市调控中的不合反应。亚豪机构市场研究部总监郭毅认为,燕郊楼市与北京楼市一直是彼此共振的关系,在北京楼市下行的时分燕郊下跌会更大。目前燕郊二手房市场下跌幅度较大,但新居市场不是面临异常的一个情形,因为燕郊近几年没有供应地盘,新房主如果售卖之前的库存,将来新居潜在供应比较稀少的状态,所以从燕郊的开发商角度看更多对赌未来市场稀缺性的一个心态。

  关注

  炒房客资金本钱陡升

  燕郊楼市的急剧下行,一些炒房客选择了盈余兜售。燕郊一名中介人士告诉北青报记者,多数在燕郊投资房产的人,在目前的行情下都选择了按兵不动,只要少部分急需用钱或许资金周转困难的人挑选在这个时分降价兜售,这部分人往往在燕郊有不止一套房产。

  北青报记者在采访中得悉,资金成本的上升是炒房客兜售房产的一个原因。在“不搞洪流漫灌,履行稳重的货币政策”的布景下,银行或明或公然调解了部分消费贷、信誉贷的费率;P2P等平台的资金成本也在上涨,一些炒房客难以承受资金成本的压力,筛选了兜售房产。

  旧年8月份在燕郊投资了一套房产的陈先生告诉北青报记者,他的80万首付款中,自有资金只要20万元,其他的部分包含用友人的银行信用卡透支的30万元破费存款、支付宝借呗的5万元、25万元P2P平台的存款。当时赌燕郊的房价还能翻倍,准备拿两年以后出手。但今年以来,花费存款的利率已经不优惠,P2P平台的存款利率快捷提升,总体的资金成往年化利率已经超出了15%,腾挪资金变得艰难。目前,陈师长老师已经在房产中介挂出了他的房子,准备降价出售,据陈先生估算,房价上涨的数值减去税费等成本,他的房子如果能如愿出手,大略要红利20万到50万摆布。

  燕郊房产中介人士刘师长教师告知北青报记者,目前紧急抛售燕郊房产的炒房客并不久,许多有资金压力的城市想措施经由抵押贷的方式套出部门资金,将典质贷的资金用于还月供。这种做法以前在燕郊的炒房客中较为普遍,现在则须要比拟强的关联,但在当前房价下跌的情况下,加上银行审核趋于严格,前期经过高杠杆手法购入廉价房的炒房客面对着资金链断流的威胁。

  另一个对炒房客的资金成本带来压力的是燕郊租金价格的下滑。据燕郊的房产中介吐露,随着燕郊楼市成交量的暴跌,燕郊出租的房源大幅增加,导致了租金的下跌。目前,良多小区的租金跌幅在10%到20%支配,一些投资客较多的小区,租金跌幅甚至超越了30%。本来一部分炒房客就是决定用租金减轻还贷的压力,现在租金的下跌让他们持有燕郊房产的成本变得更加高企。

  一名炒佃农表现,燕郊的房价只是久长回调,跟着北京市当局动迁、京津冀一体化的发展,燕郊房价会很快反弹。现在这个时候,就是咬着牙还贷也不能弃取参加。北青报记者理解到,该投资客的主张在燕郊楼市投资客中存在代表性。他们都以为,只要燕郊的限购一铺开,“燕郊楼市就能一夜之间回到畴前。”

  对燕郊的投资客,郭毅认为,从投资人群来说,燕郊今朝房价切实已经到了相对高位,而且房价弹性过大年夜也是让一部分投资客被套牢。如果未来要投资客进入,则需要燕郊有更年夜的市场利好拉动。而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示,此轮限购将抑制短期炒佃农,长远来说,随着京津冀一体化开展,北京向东疏散人丁可能承接的范围还是很大的,对应的供应量也很可不雅观。

  固然也有业内人士认为,燕郊的楼市已经告别暴跌暴跌的时期,未来即使回升也是一个缓慢的过程。但北青报记者在采访中懂得到,多数在燕郊的房产投资者,都信赖燕郊房价还会很快涨回来。一名燕郊房地工业内助士坦言,“围绕燕郊楼市,包括开发商、炒房客在内的一个巨大的群体在对赌。”

  他们的想法正如在燕郊落户多年的李姑娘所称,如果手里有闲钱,断定还会趁着现在便宜再买一套。

  财经观察

  燕郊楼市是时分离别暴跌暴跌了

  短短四个月,北青报记者两次前去燕郊,差异之大令人瞠目。这短短的四个月,燕郊毕竟发生了什么?都说燕郊是北京楼市的晴雨表,那么咱们把目光从燕郊拉回到北京。

  从今年北京的“330新政”开端,北京出台了10余项办法调控房地产,力度之大、范围之广前所未见。有一点已经很明白,这一轮房地产调控跟以往有很大的分歧,以前的调控更多地着眼于房地产的过热,对一时过高的房价结束克制,而政策的变更往往随着房价的涨跌而产生逆转。就像很多燕郊炒房者所说的一样,只有调控政策一铺开,就开展下一轮报复式上涨。而今朝的这一轮房地产调控,则是要从根源上冲击房地产的炒作属性,改变房地产过度金融化的气象,最终实现那句看似简单、实则包括楼市重大逻辑改变的话:“屋子是用来住的,不是用来炒的。”

  从“330新政”以后北京甚至全国的楼市调控实践来看,无论是对遵法开辟商、中介机构予以严厉处罚,仍是操纵银行信贷、提高二套房存款门槛、冲击首付贷等场外配资等措施,都是要压缩炒房者的生涯空间,让房子真正回归居住属性。政府已经从地皮供给、金融、财税、破法等方面着手树立房地产开展长效机制,假如还有人认为本轮房地产调控只是“一阵风”,那将是对局面的严重误判。

  看清了大形式,我们再头判断燕郊楼市这只“小麻雀”就会多多少分控制。正如许多专家分析的一样,在京津冀一体化布景下,燕郊楼市的常设利好不会改变,但畴前那种以炒房为主的情势已经走到了尽头。燕郊楼市是时分别别暴跌暴跌的怪圈了,由于前期炒作过度,燕郊楼市将在很长一段时间内逐步回落到它应有的位置。如果能够抓住京津冀一体化这个历史机遇,转变对房地产的适度依靠,那么,燕郊的开展才刚开始。

  本版文并摄/本报记者 朱开云